Все о переуступке недвижимости в новом доме

На сегодняшний день есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ приобретения квартиры в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора долевого участия.

Согласно законам переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Покупая квартиру в новостройке на условиях переуступки, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации такого двухстороннего договора девелопер несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не исполнены денежные договоренности (продавец покупал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. При продаже по переуступке застройщик не является стороной договора. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего согласия в процедуре переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто может продать переуступку?

Купить квартиру в жилом комплексе по уступке прав можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди, так и организации или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали квартиру для дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: земляные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Физические лица, приобретающие недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества в будущем.

Требования к потенциальному собственнику жилья по уступке прав

Купить квартиру в рамках договора переуступки может практически каждый. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к сроку сдачи объекта квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору договора цессии сопряжена с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставит возможность покупателям купить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуются переуступками люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Документы для оформления переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец жилья состоит в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Новый Оккервиль в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки